В деревнях, поселках, да и городах есть немало заброшенных земельных участков, которые не эксплуатируются владельцами. Такие земли вызывают интерес у граждан желающих построить дом. Оформить заброшенный участок в собственность не так сложно. При этом нет разницы, где он находится: в деревне, городе или в СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Принцип оформления будет практически неизменным.
Если соседний участок заброшен, то как присоединить к себе – в статье рассмотрим основные варианты приобретения права собственности и все юридические нюансы процедуры.
Какие земли считаются бесхозными
Если интересующий участок визуально выглядит заброшенным, а на его территории располагается старенький дом, это еще не значит, что перед вами стопроцентное брошенное имущество. Возможно, это частная собственность, а владельцы проживают в другом городе/регионе и временно не интересуются своим владением. Если смотреть на ситуацию с юридической точки зрения, согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ, бесхозным имуществом считается то, от которого отказались владельцы в добровольном порядке. То есть это земля, у которой нет юридического собственника.
Однако если мы говорим о земельных участках в более глобальном смысле, то здесь в принципе не бывает бесхоза. Все территории, которые не имеют владельцев, переходят в собственность государству или муниципалитету. Если самовольно распоряжаться такими землями, это может быть расценено как самозахват территории. Поэтому, если владельцы не обнаружены, заключать сделку купли-продажи придется с госорганами.
Существует ли единый реестр заброшенных наделов?
В России нет единого реестра пустующих домов и участков. Однако граждане могут получить информацию о нужных землях при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Здесь важно учитывать, что информация найдется только в том случае, если заброшенная земля стоит на учете. В обратном случае придется задействовать другие методы поиска информации о бесхозяйных землях.
Как проверить участок
Какие варианты проверки есть:
- обратиться к председателю СНТ имеющему данные об участках и владельцах;
- поискать данные об участке через ЕГРН;
- обратиться в местные органы самоуправления и запросить данные о нужном участке;
- сделать запрос в ПИБы (проектно-инвентаризационное бюро) района;
- обратиться в кадастровую палату;
- посетить Федеральную регистрационную службу.
Если при анализе данных выяснится, что земля не закреплена ни за каким лицом, обращаться по поводу ее приобретения придётся в местную администрацию.
Как оформить бесхозный участок в собственность – доступные способы
Рассмотрим популярные варианты приобретения бесхозяйных земель.
Найти владельца и приобрести участок у него
Есть вероятность, что территория все же находится в чьей-то собственности, поэтому можно попробовать найти собственника земельного участка:
- Через ЕГРН.
- При помощи публичной кадастровой карты.
- Через председателя СНТ.
- Через органы местного самоуправления.
Если удалось выйти на хозяина, можно предложить ему совершить сделку купли-продажи. В большинстве случаев ответ будет положительным.
Отказ владельца от территории
Подобные случаи встречаются нечасто, но вероятность есть. Если удалось выйти на владельца, который не пользуется землей, можно предложить ему написать отказ от территории.
После этого она перейдет в собственность муниципалитета, а потом может быть продана другим лицам через торги.
Однако не все граждане стремятся отказаться от участка, даже если и не пользуются им. Это целесообразно для тех хозяев, у которых есть крупные долги по налогам, коммунальным и прочим платежам.
Покупка после изъятия
Если земельный участок в течение 3 и более лет не используется по своему целевому назначению, он может быть изъят. Владельцем в этом случае станет государство или муниципалитет. И уже после судебных разбирательств территория может быть продана заинтересованному лицу.
Признание недвижимости бесхозной
Процесс признания недвижимости бесхозяйственной проводится в следующих случаях:
- собственник объекта не был установлен;
- предыдущий хозяин отказался от права собственности.
Важно учитывать, что бесхозом может считаться только строительный объект: дом, пристройка, недострой, заброшенная давно дача или иной объект недвижимого имущества. Земля же всегда принадлежит государству или муниципалитету. И неважно, брошенный садовый участок это, огород или место под коммерческую недвижимость.
Оформляя право на надел, вы получаете в собственность и все, что построено на нем.
Вот способы оформить в собственность заброшенный земельный участок и дом на нем:
Может случиться такое, что после признания имущества бесхозяйным, даст о себе знать его предыдущий владелец. Такие проблемы будут решаться только в судебном порядке.
Приобретательная давность
До 28 апреля 2010 подобные вопросы разрешались ст. 234 ГК РФ, постановлением Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8. На нынешний момент документ утратил силу и принят Пленумом ВАС РФ в новой редакции с поправками от 29 апреля 2010 г. N 23″.
Согласно этим поправкам статьи 234 ГК РФ собственниками недвижимости имеют возможность стать физические и юридические лица, которые в течение 15 лет добросовестно владели объектом. То есть, любой человек может добровольно поселиться в заброшенном жилье с участком, жить в нем на протяжении 15 лет, а потом претендовать на право собственности. Однако здесь тоже есть ряд нюансов:
- проживать в таком жилье нужно открыто: не прятаться, не скрываться от госорганов;
- пользоваться домом нужно в течение 15 лет практически без перерывов, запрещено переезжать и надолго покидать жилье;
- нужно не просто жить в доме, но и следить за ним, исправно платить налоги, коммунальные платежи, не иметь никаких нарушений.
Процесс приобретения права собственности считается затяжным. Жильцу потребуется собрать пакет нужных документов, грамотно составить заявление и направить все это в суд по месту нахождения жилого объекта. После положительного решения суда можно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
Как показывает практика, такой тип присвоения недвижимости и участка один из самых провальных.
- Во-первых, здесь большую роль играет добросовестность. А сам факт присвоения чужого участка, пусть даже и заброшенного, уже не может говорить о добросовестности.
- Во-вторых, все равно могут найтись мелкие нарушения за 15 лет эксплуатации, из-за чего суд откажет в присвоении права собственности.
- В-третьих, всегда могут объявиться предыдущие владельцы или их наследники.
Кто распоряжается бесхозными участками
Проверкой и постановкой ничейных земель на учет в ЕГРН, а также их последующим распоряжением занимаются государственные и муниципальные органы. Чаще всего о бесхозных землях они узнают от соседей, точнее, из их жалоб, например, на сорняки или оставленный мусор.
На некоторые особо примечательные участки государственные органы наведываются самостоятельно с подробной проверкой. А некоторые земли подолгу пустуют и никем не проверяются.
Может ли председатель СНТ продавать заброшенные участки – еще один популярный вопрос граждан, желающих приобрести ничейную землю. Нет, председатели СНТ не имеют права распоряжаться чужими территориями и передавать их в собственность другим лицам.
Если вы столкнулись с такой проблемой, обратитесь в суд для оспаривания и переоформления сделки, чтобы в дальнейшем не было проблем с законом.
Некоторые законодательные нюансы
При оформлении заброшенной земли в собственность нужно учитывать отдельные нюансы закона:
- Согласно закону о заброшенных дачных участках действующий на 2023, получая право на заброшенную территорию, новый владелец обязуется ее использовать и не забрасывать. Если земля будет пустовать более 3 лет, то хозяин получит штраф. Размер будет зависеть от кадастровой стоимости участка – 1-1,5%.
- Полученный земельный участок должен использоваться строго по целевому назначению. Если это земли для личного подсобного хозяйства, иной деятельности на территории осуществлять нельзя. Многие покупатели хитрят и начинают использовать земли под коммерческие помещения (магазины, автомойки, шиномонтажки). Это грозит административной ответственностью, а иногда и полным изъятием земли.
Если после приобретения в собственность пустующего долгое время участка, появились предыдущие владельцы, с требованием его вернуть, то нужно в незамедлительном порядке обратиться в суд. Старый хозяин может предлагать какие-то варианты решения проблемы или требовать деньги – на подобные сделки соглашаться не нужно. Все вопросы должны регулироваться только через суд.
Итог
Заросшая бурьяном земля, старый покосившийся дом, отключенные коммуникации (свет, газ, вода), не говорят о том, что у участка нет владельца. Необходимо найти собственника и решить вопросы с ним. Если хозяин не найден, получить во владение чужой надел можно только после решения суда.